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La firma del compromesso di vendita

Il compromesso di vendita immobiliare

Il compromesso di vendita immobiliare è un contratto con cui il compratore ed il venditore si impegnano a stipulare, successivamente, un contratto di compravendita immobiliare. Con il compromesso non ha luogo il trasferimento di proprietà. Semplicemente si crea l'obbligo per entrambe le parti di concludere la compravendita nei tempi stabiliti.

Dopo la firma del compromesso di vendita, non è più possibile sottrarsi a questo obbligo, pena il pagamento di una pesante penale. Il compromesso, quindi, serve ad evitare che una delle due parti della compravendita immobiliare venga meno alla parola data, cambi idea, e decida di non acquistare o vendere l'immobile. Per questo motivo, il compromesso deve essere sempre:
- redatto in forma scritta. Una semplice promessa fatta sulla fiducia non basta. Per essere tutelati dalla legge occorre mettere ogni cosa nero su bianco
- essere firmato dal compratore e dal venditore
- autenticato dal notaio. L'autenticazione delle firme non è strettamente necessaria: il compromesso è valido anche se le firme non sono autenticate. Ma l'autentica delle firme rappresenta una garanzia ulteriore, ed è molto utile per evitare future contestazioni della validità del documento - ove mai una delle due parti dovesse venir meno all'impegno di acquistare o vendere l'immobile registrato presso l'Agenzia delle Entrate. La registrazione presso l'Agenzia non è obbligatoria. Anche un compromesso non registrato è valido. Ma la registrazione stabilisce in maniera ufficiale la data del compromesso, e fa si che il compromesso sia opponibile a chiunque: al compratore o al venditore, ma anche alla stessa Agenzia delle Entrate, ad un intermediario immobiliare, o qualsiasi altra parte terza.
Vi è chi consiglia l'autentica e la registrazione del compromesso solo se l'acquirente dell'immobile ha garanzia non solide. Ma, secondo noi, anche se la registrazione e l'autentica non sono obbligatorie, andrebbero effettuate sempre, per tutelarsi da ogni rischio.

Esempio compromesso di vendita ---------------------------------------- nato a provincia di , il , residente a in n. , cod. fiscale stato civile , in qualità di ovvero parte promittente venditrice e nato a provincia di, residente a in n. , codice fiscale , stato civile , in qualità di , ovvero parte promissaria acquirente Convengono e stipulano quanto segue

Articolo 1. Promessa di vendita
La parte promittente venditrice si obbliga a vendere alla parte promissaria acquirente la porzione immobiliare sita nel Comune di , via n. , piano , composta di:
- n. locali oltre servizi
- con annesso
- garage/box per auto

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Distinta nel Catasto Fabbricati di come segue:
foglio , mappale , subalterno , scala , piano , zona censuaria , categoria , classe , vani/metri quadrati catastali , rendita catastale Euro , foglio , mappale, subalterno , piano , zona censuaria , categoria , classe , metri quadrati catastali , rendita catastale Euro .

Le parti fanno riferimento alla planimetria allegata al presente compromesso di vendita.

Articolo 2. Libertà e disponibilità dell'immobile
La parte promittente venditrice dichiara di avere la piena proprietà e libera disponibilità dell'immobile in oggetto, il quale sarà consegnato libero da cose e persone in data .

Articolo 3. Libertà da ipoteche
La parte promittente venditrice dichiara e garantisce che l'immobile in oggetto è e sarà libero da iscrizioni ipotecarie, liti in corso, privilegi fiscali, trascrizioni pregiudizievoli e da ogni altro onere e vincolo sino alla data del rogito [qui è possibile inserire informazioni su eventuali ipoteche iscritte a garanzie di mutui, o altri oneri che gravano sull'immobile].

Articolo 4. Libertà da spese condominiali ordinarie o straordinarie arretrate
La parte promittente venditrice garantisce che, al momento della stipulazione dell'atto definitivo di vendita, non sussisteranno arretrati per spese condominiali ordinarie o straordinarie.

Articolo 5. Data di trasferimento dell'immobile
L'immobile in oggetto sarà trasferita alla parte promissaria acquirente in data , nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, dandosi atto che fanno parte della vendita anche impianti, infissi, e quanto altro contenuto nell'elenco allegato al presente contratto.

Articolo 6. Documentazione
La parte promittente venditrice si obbliga a consegnare al notaio incaricato della stipulazione del rogito i documenti necessari a comprovare la propria titolarità, la regolarità urbanistica, la legittimazione e disporre l'immobile, ed ogni altro documento richiesto dal notaio in relazione ai beni in oggetto.

Articolo 7. Data di stipula del contratto.
Le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita entro il . La proroga del presente termine è possibile di comune accordo. In caso di inadempimento di una delle parti l'altra parte si avvarrà della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c. recedendo dal contratto e trattenendo o pretendendo la restituzione del doppio della caparra. Inoltre, l'altra parte potrà ricorrere agli opportuni rimedi di legge. Il notaio incaricato di ricevere il rogito è il notaio con studio in .

Articolo 8. Prezzo di vendita
La parte promittente venditrice e la parte promissaria acquirente si obbligano a concludere la vendita al prezzo complessivo di € come segue:
la parte promissaria acquirente versa a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell' articolo 1385 c. c. alla parte promittente venditrice la somma di € , la parte promittente venditrice accetta e rilascia quietanza. Al momento della conclusione del contratto di compravendita, le parti convengono che:
la somma di € , sia versata all'atto della stipulazione del contratto definitivo di vendita
la somma di € , sia versata entro il ,
la somma di € , sia accollata dalla parte promittente venditrice alla parte promissaria acquirente la quota residua del debito in dipendenza del mutuo concesso con atto in data , dalla Banca. La parte promissaria acquirente dichiara di conoscere ed accettare tutte le condizioni del mutuo. Gli interessi della rata in corso alla data della stipula del contratto di compravendita saranno ripartiti tra le parti.

Articolo 9. Consegna dell'immobile
La proprietà sarà trasferita alla parte promissaria acquirente all'atto della stipula del contratto definitivo di vendita. La parte promittente venditrice effettuerà la consegna dell'unità immobiliare in oggetto il giorno . Le parti convengono che, stante l'attribuzione delle imposte alla parte promittente venditrice fin alla data del trasferimento della proprietà, tutte le spese e gli oneri relativi al bene in oggetto saranno a carico della parte promissaria acquirente a partire dalla data della consegna dell'immobile, come anche tutti i frutti dipendenti dall'immobile.

Articolo 10. Diritto totali o parziali
La parte promissaria acquirente nominerà entro la data della stipula del contratto definitivo persone fisiche o giuridiche che potranno acquistare i diritti totali o parziali e gli obblighi prodotti dal presente contratto. Gli obblighi saranno assunti in solido e per intero. In mancanza di una dichiarazione di nomina efficace ai sensi di legge, il contratto di compravendita dovrà essere stipulato tra le parti intervenute alla stipula del presente compromesso.

Articolo 11. Costruzione dell'immobile
La parte promittente venditrice dichiara che, ai sensi e per gli effetti della normativa edilizia ed urbanistica vigente, la costruzione del fabbricato ove è sito l'immobile oggetto di vendita è stata iniziata in data anteriore al e che in seguito non sono stati effettuati interventi che richiedessero autorizzazioni. La parte promittente venditrice si impegna a rinnovare tali dichiarazioni in sede di rogito.
[In alternativa]
La parte promittente venditrice dichiara che, ai sensi e per gli effetti della normativa edilizia ed urbanistica vigente, la costruzione del fabbricato ove è sito l'immobile oggetto di vendita è stata realizzata dietro regolare licenza - concessione edilizia - denuncia di inizio attività - nulla osta, in data e che in seguito non sono stati effettuati interventi che richiedessero autorizzazioni. La parte promittente venditrice si impegna a rinnovare tali dichiarazioni in sede di rogito.
[In alternativa, se l'immobile oggetto di vendita è stato costruito abusivamente]
La parte promittente venditrice dichiara che la costruzione del fabbricato ove è sito l'immobile oggetto di vendita è in attesa di domanda di concessione di sanatoria. La parte promittente venditrice si impegna a presentare, almeno 30 giorni prima della data convenuta per la stipula del contratto di vendita, la documentazione necessaria a comprovare la regolarità e la procedibilità della domanda, il pagamento dei contributi concessori dovuti, assumendosi l'obbligo di provvedere al pagamento di quanto dovuto in dipendenza della domanda di concessione di sanatoria.

Articolo 12. Certificati di conformità degli impianti
La parte promittente venditrice consegna alla parte promissaria acquirente le certificazioni di conformità dei seguenti impianti dell'unità immobiliare: .

Articolo 13. Certificato di agibilità
La parte promittente venditrice consegna alla parte promissaria acquirente una copia del certificato di agibilità relativo all'immobile in oggetto, dichiarando che esso è stato regolarmente rilasciato, e che una copia è in possesso dell'amministratore del condominio.
[Se il certificato di agibilità non è stato rilasciato, è possibile inserire la clausola seguente]
La parte promittente venditrice dichiara che il certificato di agibilità non è stato rilasciato in forma espressa. La parte promittente venditrice si fa carico dell'ottenimento del certificato, sostenendone tutti gli oneri. La parte promittente venditrice inoltre dichiara che l'insussistenza dei presupposti di fatto per il rilascio del certificato è causa di risoluzione del contratto per inadempimento imputabile ad essa.

Articolo 14. Modalità di pagamento
Le parti si impegnano ad indicare nel contratto di vendita le modalità con cui sarà effettuato il pagamento, i dati identificativi di chi ha eseguito la mediazione, e le modalità di pagamento dei costi relativi.

Articolo 15. Spese e tributi
Le spese ed i tributi dovuti per il presente compromesso di vendita e per il successivo atto di vendita, come anche cli eventuali atti necessari per finanziare la parte promissaria acquirente sono a carico della stessa. Gli oneri e le spese per reperire la documentazione riguardante i beni promessi in vendita sono a carico della parte venditrice, come ogni altro onere attribuito alla parte venditrice dalla legge.

Allegati
Si allegano al presente contratto preliminare di vendita:
- planimetria: n.
- elenco degli impianti, degli infissi .

Documentazione
La parte promittente venditrice consegna alla parte promissaria acquirente la seguente documentazione:
- copia della planimetria catastale
- copia dell'atto di vendita
- copia del regolamento di condominio
- copia della delibera condominiale riguardante eventuali spese straordinarie
- copia del certificato di agibilità
- copia della certificazione degli impianti.

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